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Les politiques de logement

Benjamin

Sujet de prédilection récurrent au moment des élections présidentielles et municipales, le logement apparaît être le catalyseur du syndrome inextinguible d'un mal français. A chaque hiver son lot d'articles et de déclarations associatives viennent rappeler que le sentiment d'insatisfaction des Français sur le sujet est largement relayé. Qu'en est-il réellement ? Pourquoi ce focus particulier sur ce type de bien ? le logement en France va-t-il si mal que cela ? existe-il des biais dans les politiques menées conduisant à des effets pervers ? Autant de questions que j'ai cherché à étayer en lisant deux rapports, l'un récent de Terra Nova () l'autre un rapport du CAE de 2013 (http://www.cae-eco.fr/IMG/pdf/note_longue_-_version_du_22-11-1.pdf).

l'un et l'autre ne se recoupent pas vraiment sur les conclusions, malgré certains sujets qui font l'unanimité

pour Terra Nova et ses auteurs, le logement va bien en France. On parle en effet de « 3 millions de mal logés » en France, mais cela ne représente en proportion que 5% de la population

la qualité des logements s'est largement améliorée au fil du temps, et le marché du crédit immobilier fonctionne bien

Au contraire, pour Trannoy et Wasmer du CAE, beaucoup de sujets sont à améliorer

à titre illustratif, le nombre de SDF a augmenté de 50% entre 2001 et 2012 en France. Dans le même temps, leur nombre a été divisé par deux en UK.

8% du stock de logements est à date vacant. En Grande Bretagne, nous sommes entre 2% et 3%

pour les auteurs du CAE, les dysfonctionnements du marché du logements ont un impact négatif à la fois sur les questions de justice sociale, mais aussi d'efficacité économique

Maxime

Sur quoi se rejoignent-ils alors ?

Benjamin

le sujet qui ne fait guère débat concerne les APL. Il y a consensus sur leur caractère redistributif ( le RSA+PPE, qui aujourd'hui sont fusionnés pour former la prime d'activité, représentaient en 2011 11 milliards d’euros de dépenses; les APL 16 milliards)

les APL ont le mérite d’être focalisées sur les plus démunis. Leur inconvénient, c'est leur impact inflationniste : les propriétaires anticipant l'octroi d'une aide l'endogénéisent dans leur prix, et au final l'effet escompté sur la baisse de la charge du logement dans le budget est annihilé.

deux pistes de réformes sont alors envisagées, mais les deux s'accordent sur le non-fléchage de cette aide

Maxime

non-fléchage ?

Benjamin

pour Terra Nova, il conviendrait d’incorporer cette aide tout simplement dans les minimas sociaux, sans l'affecter au logement précisément

non-fléchage dans le sens où l'aide peut difficilement être évaluée par le propriétaire, afin de ne pas inciter à l'inflation

pour le CAE, il serait préférable d'incorporer le loyer dans le calcul de l'IRPP, en ayant la possibilité de le défiscaliser jusqu'à un certain seuil de revenu, déterminé par le pouvoir législatif

Maxime

non-fléchage ça veut dire “ne pas indiquer à quoi est allouée cette aide” c’est ça ?

Benjamin

oui, l'aide n'est pas conditionnée à une dépense en particulier

Maxime

ok, je connaissais pas ce terme

le but c’est que les proprios ne puissent pas inclure l’aide dans leurs calculs avant de définir le loyer du logement ?

c’est un peu un problème principal-agent inverse non ?

normalement on cherche à réduire l’asymétrie d’information

là on cherche à l’augmenter

Benjamin

effectivement, assez paradoxalement, on cherche à introduire des couts (qui seraient ceux liés à la recherche des informations pour les propriétaires) afin de limiter l'impact de l'aide sur le prix des logements

Les études montrent en effet que pour 100€ d’aides au logement distribuées, on a une augmentation des loyers qui est entre 70 et 90€. C'est énorme

Maxime

ah ouais !

ça fait un peu penser aux équilibres ricardiens aussi

Benjamin

oui tu as raison

ou à la critique de Friedman sur la politique monétaire

Maxime

Je mets le lien vers cette ancienne discussion : http://www.ninjaacere.fr/lequivalence-ricardienne.html

Dimitri

le problème, c'est que si tu files une aide au logement qui n'est pas une aide au logement, tu sais pas si les gens vont l'utiliser pour leur logement

Maxime

Après c’est aux gens d’être responsables

s’ils préfèrent s’acheter une Playstation, c’est leur problème, on va pas les fliquer, mais faut pas non plus qu’ils viennent se plaindre après de pas arriver à payer le loyer ...

Benjamin

personnellement, je suis davantage pour une fusion de cette aide dans un ensemble plus grand des minimas sociaux, mais si tu veux continuer à conditionner cette aide au logement, la proposition de Trannoy et Wasmer va dans ce sens

je fais un aparté : les auteurs bien sûr envisagent un impôt négatif pour ceux qui ne sont pas acquittables de l'IRPP (soit environ 50% de la population...)

c'est à dire qu'ils continueraient à recevoir une subvention monétaire

Maxime

pourquoi tu préfères l’intégrer aux minima sociaux plutôt qu’une réduction d’impôts/impôts négatif ?

Benjamin

parce que cette idée de réforme appelle de ma part une interrogation : j'entends l'argument pour ceux qui paient un IRPP, et qui donc ont des taux marginaux différents, rendant l'estimation de la baisse d'impot difficilement faisable pour les propriétaires

en revanche, ceux qui ne paient pas d'IRPP auront toujours une subvention plus facilement estimable par les propriétaires (un peu comme la forme actuelle des APL)

or, les APL, en raison de leur impact fortement redistributif, sont concentrées sur les plus défavorisés. Et donc il est fort à parier que le plus gros de ces APL nouvelle monture auront le même effet que les actuelles....

en conséquence, et compte tenu de mon biais à vouloir simplifier le système fiscal, je suis davantage pour l'intégration de cette aide dans un revenu garanti par exemple

Maxime

Justement, mettre ça dans le barème des impôts n’est pas plus simple ? Pas de dossier à faire à la CAF ... ça fait toujours un organisme de moins dans la boucle

Benjamin

cela créer une niche fiscale supplémentaire, et les auteurs proposent de laisser l'octroi des subventions à la CAF elle même (dernière page du document)

la fusion de l'ensemble des aides en une seule a la mérite de clarifier, de ne pas miter l'IRPP, et de pouvoir faire baisser le nombre de fonctionnaires dévolus à cette question

Maxime

ok, j’achète (c’est un pas vers un RU !)

donc APL point d’accord entre les deux rapports

il y en a d’autres ?

Benjamin

dans les sujets abordés, non

en réalité, les APL sont l'un des trois outils à disposition des pouvoirs publics pour la politique du logement

les deux autres sont la régulation des relations entre bailleurs et locataires, et le logement social

sur le logement social, Terra Nova souligne que la France est le 4e pays de l'UE à avoir le parc de logements locatifs sociaux le plus important

en revanche, si la note du CAE ne conteste pas ce chiffre, elle en souligne les nombreux méfaits

Dimitri

en termes de nombre ou par habitant ?

Benjamin

en terme de proportion (p.4 du rapport)

premièrement, le logement social est faiblement redistributif

il est essentiellement centré sur la classe moyenne, avec un effet assez dilué : dans les cinq premiers déciles, il y a autant de ménages dans le parc privé que dans le parc social....

Maxime

comment ça se fait qu’il soit centré sur la classe moyenne ?

Benjamin

c'est lié au condition d'attribution : par exemple 64 % des ménages français sont éligibles à un logement social de type PLUS et, une fois dans les lieux, ils peuvent dépasser le seuil d’éligibilité, au prix d’un « surloyer » modique

il y en réalité 4 types de logements sociaux. Je les range ci dessous du moins conditionnel au revenu au plus conditionnel

PLI > PLS > PLUS > PLAI

pour les PLI, 90% des ménages peuvent y accéder

pour les PLAI, qui sont censés se concentrer sur les plus pauvres, 30% de la population peut y avoir accès....

le fait de ne pas focaliser le logement social sur les plus démunis répond à une volonté de non ségrégation, de mélange des individus en vue d'éviter l'effet ghetto

or, que se passe t il avec cette logique ? la France combine un parc social incluant des populations des quartiles supérieurs et un niveau de ségrégation élevé dans les agglomérations

l'inverse aurait été préférable ! c'est à dire que les plus défavorisés puissent être logés dans le parc social et que ce parc social soit bien réparti dans l’habitat.

Dimitri

il vaut mieux envoyer les pauvres chez les riches que de permettre aux riches de se loger avec les pauvres

pour résumer ?

Benjamin

ben disons qu'il vaudrait mieux concentrer le logement social sur les plus démunis, et intégrer la politique de construction de logements sociaux a minima au niveau de l'intercommunalité

afin de les "dispatcher"

imposer une politique de 25% de logements sociaux à la ville de Saint Denis n'a guère de sens

en revanche, si la politique passe au niveau du Grand Paris, cela permettrait de construire davantage de PLAI à Versailles par exemple

autre problème lié au logement social : les locataires du logements social sont très peu mobiles

en effet, changer de région pour un locataire du parc social impose de devoir refaire les formalités et se placer sur une liste d'attente, parfois longue

le locataire perd alors le bénéfice de cet habitat, et n'est pas incité à déménager

or, en France coexiste des régions de plein emploi et d'autres de chômage massif

Maxime

donc certains vont préférer rester dans leur logement social que de risquer de le perdre pour un job loin de chez eux

Benjamin

exactement

dans 10 % des communes, le chômage des 25-49 ans est inférieur à 5,7 %, et dans 10 % des communes, ce même taux de chômage dépasse 17,1 %

normalement, la mobilité des individus vient aplanir ce différentiel. Seulement, la politique du logement vient contrecarrer, désinciter cette mobilité

Maxime

Comment on fait pour mesurer ça ?

Benjamin

en effet, au dela du seul parc social, les aides visant à l'accession à la propriété vont dans ce sens

mesurer la mobilité des individus ?

Maxime

oui

par sondage ?

Benjamin

ce n'est pas indiqué dans le rapport, mais ne serait ce que via la déclaration de changement d'adresse je pense que c'est une information facilement exploitable

il suffit de savoir l'age de la personne et le changement d'adresse. Ensuite, il sera dit qu'il y a mobilité si le changement d'adresse se fait au delà de X km j'imagine

l'INSEE doit avoir ça, en recoupant avec les infos du fisc

Maxime

ou on peut comparer les distances de changement d’adresse entre le parc social et le parc privé

Benjamin

j'imagine...

le rapport note ainsi que la mobilité est deux fois plus importante dans le parc locatif privé que dans le parc locatif social

Maxime

ils proposent une solution pour ce problème de mobilité ?

Benjamin

dejà stopper les politiques d'aide à l'accession à la propriété

car les propriétaires (du moins ceux qui n'ont plus de crédits en cours sur le logement) sont aussi beaucoup moins mobiles que les locataires

Maxime

c’est moins grave de ne pas être mobile si tu es propriétaire non ?

Benjamin

ben si tu as un travail oui, mais sinon si tu restes dans une région sinistrée et que tu t'inscris dans un chômage de longue durée, la faiblesse des couts liée au fait que tu es proprio ne sera pas suffisante pour compenser le manque de rentrée d'argent dû au chomage

Maxime

c’est plus un problème psychologique qu’économique non ?

on veut pas trop que les gens deviennent proprios, sinon après ils n’auront pas le courage de déménager

Benjamin

le but n'est pas de désinciter, mais ce que dit le rapport c'est qu'il convient de ne pas inciter non plus

laisser les individus choisir en âme et conscience, selon leur propre préférence

l'autre point, c'est fluidifier le marché du logement locatif social

aujourd'hui, les préférences des agents concernant le logement ne sont pas pris en compte

Maxime

mais c’est le seul “reproche” qu’on fait aux propriétaires ?

de ne pas être mobile ?

Benjamin

la question c'est pourquoi on subventionnerait des préférences ?

si un individu veut devenir propriétaire, pourquoi bénéficierait il d'une aide de l'Etat ?

Maxime

oui ça je suis d’accord, ne pas subventionner les préférences

on passe au troisième outil ?

Benjamin

l'autre point aussi, c'est que ça distord les choix d'épargne des agents

Maxime

les rapports bailleurs-locataires ?

Benjamin

Plus de la moitié du patrimoine français est investi dans le logement. Autant d'épargne qui n'est pas investie dans l'appareil productif

Maxime

le problème c’est que la seule forme d’épargne pour laquelle une banque accepte de te prêter

si on m’avait proposé le même montant de crédit à placer en bourse que pour mon appartement, je l’aurais fait

Benjamin

effectivement emprunter pour placer dans des valeurs mobilières en France est assez compliqué

mais par contre placer l'épargne que tu as dans la bourse plutot que dans l'immobilier est tout à fait faisable

après tout dépend de ton niveau de risque souhaité, mais à mon sens l'Etat n'a pas à dire tel niveau de risque est préférable à tel autre

concernant les relations bailleurs locataires, les auteurs proposent de mettre en place une flexi sécurité sur ce marché

Maxime

Y a cette fausse image qu’une action peut valoir zéro du jour au lendemain, alors qu’une maison aura toujours au moins une valeur intrinsèque

mais si mes actions valent zéro du jour au lendemain, je pense qu’on aura des problèmes plus graves que rembourser un prêt à la banque

Benjamin

mais la maison que tu as acheté t'évite des couts, mais ne te rapporte rien, toute chose égale par ailleurs

Maxime

c’est déjà pas mal d’éviter des coûts non ?

sans compter que la valeur de la maison peut augmenter

Benjamin

oui mais si en terme d'espérance de revenus, c'est à chacun de faire ce qui lui semble le plus adéquat

quelqu'un d'averse au risque cherchera à investir dans la pierre ou l'or son épargne, qui "fige" en quelque sorte la valeur

quelqu'un de risquophile tablera sur une espérance de revenu plus importante, meme si cela se traduit par une forte variabilité de la valeur

Maxime

ok

la flexisécurité pour les locataires alors ?

Benjamin

déjà en laissant la durée du bail libre à la négociation entre propriétaire et locataire

ensuite en socialisant le risque d'impayé

Maxime

ça changerait quoi de laisser la durée du bail libre ?

c’est combien actuellement un bail ?

Dimitri

socialiser le risque d'impayé ?

Benjamin

je crois que la durée du bail est d'un an

Concernant la socialisation du risque d'impayé, elle part d'un constat : les assurances, quelles qu’elles soient, créent un aléa moral

puisque s'il est assuré, le locataire peut etre incité à ne plus payer

il y a également un phénomène d’anti-sélection : seuls les locataires « indélicats » prennent une assurance

Maxime

et il y aurait un avantage à avoir des baux plus courts ou plus longs ?

Benjamin

l'idée est de laisser ça à l'appréciation des propriétaires et des locataires, qui sont mieux à meme selon le contexte à évaluer la durée optimale

concernant la socialisation du risque d'impayé, elle a été tres sérieusement envisagée par le gouvernement Ayrault avec la loi ALUR

le dispositif s'appelait GUL, pour Garantie universelle des loyers, avant d'etre uniquement centré sur les situations les plus délicates

autre piste de réforme intéressante : une réforme du calcul de la taxe foncière

il faut savoir que les bases fiscales n’ont pas été réévaluées depuis 1970.

L’idée est de passer à une taxe foncière progressive, avec un taux croissant avec le montant du patrimoine et assis sur la valeur vénale des biens nette des emprunts restant dus.

Aujourd’hui la taxe foncière est assise sur un calcul administratif du loyer que pourrait procurer le bien immobilier.

l'avantage de cette idée est que la valeur vénale est produite par le marché en continu. Elle n'est pas compliquée à obtenir puisqu'elle est utilisée pour le calcul de l’impôt sur les successions et pour l’ISF.

Pour conclure cette discussion, rappelons l'objectif de la politique du logement : permettre à chacun d’accéder à un logement correspondant à ses besoins à un coût comparable avec ses ressources. Si globalement les résultats de cette politique ne sont pas catastrophiques, il apparaît que beaucoup d'outils sont perfectibles dans leur rapport efficacité/coût. En particulier, le principal point d'achoppement est l'impact négatif sur la mobilité des travailleurs. Des propositions simples, laissant plus de libertés aux acteurs tout en replaçant l'Etat dans un rôle de protecteur en dernier ressort, peuvent être de nature à mieux appareiller l'offre et la demande de logement, en tenant compte de la spécificité des ménages à faibles ressources.